Glosario inmobiliario Dubai
40+ términos del mercado inmobiliario de Emiratos Árabes Unidos explicados en español. Imprescindible para inversores hispanohablantes.
RERA
Real Estate Regulatory Agency
Agencia reguladora del sector inmobiliario en Dubai. Supervisa a developers, brokers y proyectos. Todo developer debe estar registrado en RERA para vender legalmente. Es la garantía de protección al inversor.
DLD
Dubai Land Department
Organismo gubernamental que registra todas las transacciones inmobiliarias en Dubai. Emite el Title Deed (título de propiedad). Cobra el DLD Fee del 4% del valor de la propiedad por cada transacción.
Freehold
Plena propiedad
Tipo de propiedad dónde el comprador (incluso extranjero) tiene plena propiedad de la tierra y la estructura. Dubai tiene 60+ zonas freehold designadas. Lo opuesto es leasehold (arrendamiento de largo plazo).
Leasehold
Arrendamiento largo
Tipo de propiedad dónde el comprador tiene derechos de uso por un período limitado (típicamente 99 años) pero la tierra sigue siendo de un propietario emiratí. Menos común en zonas para extranjeros.
Off-plan
Sobre plano
Propiedad que se compra durante la fase de construcción, antes de estar terminada. Suele tener precios más bajos (10-20% descuento) y planes de pago flexibles (1% mensual durante construcción).
Ready property
Propiedad lista
Propiedad ya construida y lista para entregar al comprador. Puede ser nueva (recién entregada por el developer) o de segunda mano (resale).
SPA
Sales and Purchase Agreement
Contrato de compra-venta entre el comprador y el developer (o vendedor). Establece precio, plan de pagos, fecha de entrega, penalizaciones y condiciones. Es el documento legal vinculante.
MOU
Memorandum of Understanding
Acuerdo preliminar entre comprador y vendedor en transacciones de segunda mano. Suele incluir el pago de un anticipo del 10%. Antecede al SPA formal.
NOC
No Objection Certificate
Certificado emitido por el developer que autoriza la transferencia de propiedad. Requerido en el DLD para registrar la operación. Coste: AED 500-5,000 según developer.
Title Deed
Título de propiedad
Documento oficial emitido por el DLD que certifica la propiedad sobre un inmueble. Es el equivalente a la escritura en otros países. Indispensable para Golden Visa.
Escrow account
Cuenta de garantía
Cuenta bancaria regulada dónde se depositan los fondos de los compradores en proyectos off-plan. RERA exige escrow obligatorio para proteger al comprador en caso de quiebra del developer.
DLD Fee
Tasa de registro
Tasa del 4% del valor de la propiedad que cobra el Dubai Land Department al registrar una transacción. Suele pagarla el comprador (en algunos casos se reparte 50/50).
Service charges
Gastos comunidad
Tarifas anuales que el propietario paga al developer/community para mantenimiento del edificio: limpieza, seguridad, piscina, gym, ascensores, etc. Típicamente 1.5-2.5% del valor de la propiedad/año.
Ejari
Registro de alquiler
Sistema oficial del DLD para registrar contratos de alquiler. Obligatorio en Dubai. Sin Ejari no puedes contratar agua/electricidad ni renovar visas. Coste: AED 220 al año.
DEWA
Dubai Electricity and Water Authority
Empresa pública que suministra electricidad y agua en Dubai. Para activar servicios necesitas tu Ejari y un depósito (AED 2,000-4,000). Factura mensual típica: AED 500-2,000.
Emirates ID
DNI emiratí
Tarjeta de identificación obligatoria para residentes en EAU. Emitida por la ICP. Necesaria para banca, telefonía, salud, alquiler, etc. Coste: AED 370 cada 10 años.
ICP
Federal Authority for Identity
Autoridad federal de Identidad, Ciudadanía, Aduanas y Seguridad Portuaria. Tramita visas, residencias, Emirates ID y Golden Visa. Es el "interior" emiratí.
Golden Visa
Visa de oro
Permiso de residencia de 10 años (renovable) que se obtiene invirtiendo AED 2M+ en propiedades, o por talento profesional. Cubre familia. Sin requisito de presencia mínima.
Branded residence
Residencia de marca
Apartamentos o villas que llevan el nombre y estándares de una marca de lujo (Bvlgari, Versace, Cavalli, Trump, Address). Suelen tener un premium del 25-40% sobre propiedades equivalentes.
Gross yield
Rentabilidad bruta
Porcentaje anual del alquiler bruto sobre el precio de la propiedad. Fórmula: (alquiler anual / precio compra) × 100. En Dubai, el gross yield medio es del 7-10%.
Net yield
Rentabilidad neta
Porcentaje anual del alquiler neto (después de service charges, mantenimiento, vacancia) sobre el precio. Suele ser 1-2 puntos por debajo del gross yield. En Dubai: 5-8% neto típico.
Capital appreciation
Apreciación del capital
Aumento del valor de la propiedad a lo largo del tiempo. En Dubai, la apreciación histórica reciente ha sido del +15-20% anual en zonas prime, +25-30% en off-plan al entregar.
Sqft
Square foot
Pie cuadrado (unidad de medida estándar en Dubai). 1 sqft = 0.0929 m². Los precios se suelen citar en AED/sqft. Una propiedad de 1,200 sqft equivale a ~111 m².
BHK
Bedrooms
Forma común de describir el número de dormitorios: 1BHK, 2BHK, 3BHK, etc. (BHK = Bedroom Hall Kitchen, herencia indo-paquistaní). Una propiedad 2BR es lo mismo que un 2BHK.
Master bedroom
Habitación principal
Habitación principal con baño en suite y vestidor. En Dubai es estándar en propiedades 2BR+. Las propiedades premium tienen master bedroom con vista directa.
Maid's room
Habitación servicio
Habitación pequeña adicional, históricamente para empleada doméstica. Estándar en villas y apartamentos premium en Dubai. Útil cómo oficina o cuarto extra.
Studio
Estudio
Apartamento de ambiente único (no tiene dormitorio separado). Tamaño típico: 350-550 sqft. Es la opción de entrada más accesible en Dubai (desde AED 350,000). Buen ROI por alquiler turístico.
Penthouse
Ático de lujo
Apartamento en la última planta de un edificio, con grandes vistas, terraza privada y a menudo piscina propia. En Dubai, los penthouses premium pueden costar AED 50M+.
Townhouse
Adosado
Casa adosada de 2-3 plantas en una comunidad cerrada. Tiene jardín privado pequeño. Más espacio que un apartamento, menos coste que una villa. Popular para familias.
Villa
Casa unifamiliar
Vivienda unifamiliar independiente, normalmente con jardín, piscina propia y garaje. Las villas en Dubai suelen estar en comunidades cerradas (Emirates Hills, Dubai Hills, Arabian Ranches).
DBR
Debt Burden Ratio
Ratio de endeudamiento utilizado por bancos en Dubai para aprobar hipotecas. Máximo 50% del ingreso mensual. Es decir, las cuotas no pueden superar el 50% de los ingresos.
LTV
Loan-to-Value
Porcentaje del valor de la propiedad que un banco está dispuesto a financiar. En Dubai: 50% para no residentes, 80% para residentes con primera propiedad, 65% para segundas propiedades.
EIBOR
Emirates Interbank Offered Rate
Tipo de interés interbancario en EAU (equivalente al EURIBOR europeo). Los tipos hipotecarios en Dubai suelen ser EIBOR + spread (típicamente +1.5-2.5%).
Free Zone
Zona franca
Áreas designadas en EAU dónde los extranjeros pueden tener empresas con 100% de propiedad (sin sponsor local). Hay 40+ Free Zones especializadas (DIFC, JAFZA, DMCC, etc.). Útil para Golden Visa empresarial.
Apostilla
Certificación La Haya
Sello oficial que certifica un documento público para que sea válido en otro país. Necesaria para Golden Visa: actas de nacimiento, matrimonio y antecedentes penales deben apostillarse en el país de origen.
AED
Dirham emiratí
Moneda oficial de Emiratos Árabes Unidos. Vinculada al USD a tipo fijo: 1 USD = 3.673 AED (peg estable desde 1980). Esto elimina el riesgo cambiario AED/USD.
PSI
Property Services Index
Índice de calidad de servicios de mantenimiento de un edificio en Dubai. Calificación oficial de 1-5 estrellas. Influye en los service charges y la facilidad de alquiler.
Conveyancing
Asistencia legal
Servicio legal que verifica la documentación de una propiedad antes de la compra: títulos, deudas pendientes, restricciones, etc. Coste: AED 5,000-15,000. Recomendado para compradores extranjeros.
Snagging
Inspección de defectos
Inspección que se hace en propiedades nuevas (especialmente off-plan) para identificar defectos antes del handover. El developer debe reparar los snags antes de entregar las llaves.
Handover
Entrega de llaves
Acto de entrega oficial de la propiedad por parte del developer al comprador. Después del handover, el comprador puede empezar a alquilar o vivir. Marca el inicio del pago de service charges.
Premium
Sobreprecio
Diferencia entre el precio de venta y el precio original de un off-plan. Si compraste una unidad off-plan a AED 2M y la vendes en pre-handover a AED 2.5M, el premium es AED 500K (25%).
Mortgage Cap
Límite hipotecario
Edad máxima a la que puedes terminar de pagar una hipoteca en Dubai: 65 años para empleados, 70 para autónomos. Esto limita el plazo del préstamo según tu edad actual.
Holiday Home License
Licencia Airbnb
Licencia oficial del DTCM (Dubai Tourism) necesaria para alquilar tu propiedad cómo holiday home (Airbnb, Booking). Permite tarifas turísticas más altas pero requiere registro y cumplimiento.
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